Zintegrowany plan inwestycyjny (ZPI) to jedno z najciekawszych narzędzi wprowadzonych reformą planowania przestrzennego z 2023 r. Pozwala gminie uchwalić plan miejscowy na wniosek inwestora, a w zamian zobowiązać go – w umowie urbanistycznej – do zbudowania drogi, przedszkola czy sieci wodociągowej. Po 31 sierpnia 2026 r., kiedy w gminach bez planu ogólnego wstrzymano nowe decyzje o warunkach zabudowy, zainteresowanie ZPI rośnie. Wyjaśniamy, jak wygląda procedura i na co uważać.
Czym jest ZPI?
ZPI to szczególna forma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, sporządzana na wniosek inwestora. Od zwykłego planu różni się trzema rzeczami: inicjatywa wychodzi od inwestora, procedura jest krótsza, a elementem obowiązkowym jest umowa urbanistyczna między gminą a inwestorem, zawierana w formie aktu notarialnego. Po wejściu ZPI w życie dotychczasowe plany miejscowe na objętym terenie tracą moc.
Ważne: ZPI – jak każdy plan miejscowy – musi być zgodny z planem ogólnym gminy. Jeśli funkcja terenu lub parametry zabudowy nie mieszczą się w strefie planistycznej planu ogólnego, ZPI tego nie „naprawi”. Dlatego pierwsze pytanie, jakie powinien zadać sobie inwestor i gmina, brzmi: co na ten teren przewiduje plan ogólny (lub jego projekt).
Procedura krok po kroku
- Wniosek inwestora wraz z projektem ZPI. Po nowelizacji z 2026 r. rada gminy może zdecydować, że na tym etapie wystarczy koncepcja urbanistyczno-architektoniczna zamiast pełnego projektu.
- Weryfikacja formalna. Przy brakach wójt wzywa do uzupełnienia; nowelizacja wydłużyła czas na weryfikację wniosku z 3 do 14 dni.
- Przekazanie wniosku radzie i ogłoszenie tego faktu – w ciągu 14 dni od otrzymania kompletnego wniosku.
- Zgoda rady gminy na przystąpienie do sporządzenia ZPI. Rada nie ma obowiązku jej wyrazić (wyjątkiem jest szczególna ścieżka dla części inwestycji OZE).
- Negocjacje prowadzone przez wójta z udziałem osoby wskazanej przez radę. To tu ustala się zakres inwestycji uzupełniającej i inne zobowiązania inwestora.
- Dokumenty: poprawiony projekt, uzasadnienie, prognoza oddziaływania na środowisko (jeśli wymagana) i projekt umowy urbanistycznej.
- Opinie i uzgodnienia – organy mają na nie 14 dni.
- Konsultacje społeczne – mogą ograniczyć się do zbierania uwag przez co najmniej 21 dni; powstaje raport z konsultacji.
- Zmiany po konsultacjach (14 dni) i – jeśli dotyczą lokalizacji przedsięwzięcia mogącego znacząco oddziaływać na środowisko – ponowienie konsultacji.
- Podpisanie umowy urbanistycznej z projektem ZPI jako załącznikiem.
- Uchwała rady – rada ma 2 miesiące od przekazania projektu; może go uchwalić, odrzucić albo zwrócić wójtowi z propozycjami zmian do umowy. Nie może sama poprawiać projektu.
- Nadzór wojewody i wejście w życie.
Umowa urbanistyczna – co może zawierać
- zobowiązanie inwestora do realizacji inwestycji uzupełniającej na rzecz gminy (droga, sieć, zieleń, obiekt użyteczności publicznej),
- przekazanie nieruchomości gminie,
- pokrycie kosztów realizacji inwestycji uzupełniającej, kosztów uchwalenia ZPI lub roszczeń planistycznych gminy,
- na podstawie nowelizacji – także odrębną, wcześniejszą umowę o pokrycie kosztów postępowania, w tym w formie zaliczek.
Gmina może wcześniej uchwalić ogólne zasady, jakie powinny spełniać umowy urbanistyczne – to dobra praktyka, która skraca negocjacje i zapewnia równe traktowanie inwestorów.
Kiedy ZPI ma sens?
| Dla gminy | Dla inwestora |
|---|---|
| gdy inwestycja wymaga infrastruktury, której gmina sama nie sfinansuje | gdy teren nie ma planu miejscowego, a WZ nie jest możliwa lub wystarczająca |
| gdy plan ogólny dopuszcza funkcję, ale brakuje planu miejscowego | gdy zależy mu na czasie – procedura jest krótsza niż zwykły plan |
| gdy chce uporządkować większy obszar przy okazji jednej inwestycji | gdy jest gotów ponieść koszty inwestycji uzupełniającej |
Rola danych przestrzennych
ZPI, jak każdy akt planowania, powstaje w postaci danych GML zgodnych z modelem APP i trafia do Rejestru Urbanistycznego. Gmina, która prowadzi dane planistyczne w systemie GIS, może szybko sprawdzić zgodność wniosku z planem ogólnym, wyliczyć bilans terenów i przygotować materiały do negocjacji. To w praktyce skraca procedurę bardziej niż jakikolwiek termin ustawowy.
Źródła: ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 37ea–37eg, po nowelizacji z 2026 r.); prawowymaga.pl, „Procedura uchwalenia Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI): krok po kroku” (czerwiec 2026); Serwis Samorządowy PAP (czerwiec 2026). Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.